Denunciar obras ilegales de vecinos no diríamos que es una disyuntiva muy habitual en las comunidades de vecinos en España, porque al final la mediación suele ser efectiva para no llevar el conflicto más lejos. Sin embargo, es un tema espinoso a nivel colectivo. Y lo es porque con el elevadísimo número de reformas integrales que se ejecutan al año en nuestro país, no es de extrañar que muchos propietarios estén “ojo avizor” a que sus vecinos cumplan con las estatutos comunitarios, normativas de ruidos, descanso, licencias, etc. Si no, sí que lo primero en lo que se piensa es en denunciar las obras y poner fin a tal situación.
Por lo tanto, si llega, la denuncia de obras ilegales en una comunidad nos va a exigir conocer bien el marco legal comunitario, municipal, autonómico y nacional, además de los procedimientos adecuados para realizar la denuncia. Aquí, un abogado especializado en Propiedad Horizontal será de gran ayuda.
Vamos a explicar mejor cómo denunciar obras ilegales de vecinos y cualquier aspecto normativo y de ejecución relacionado.
Comprender las obras ilegales en la comunidad
¿A qué nos referimos cuando hablamos de obras ilegales 🤔? Principalmente a la ejecución de cualquier tipo de construcción sin los permisos requeridos por las autoridades competentes. También a aquellas que contravengan los estatutos propios de la comunidad. Al final, la falta de autorización puede deberse a diversas razones, como por ejemplo el desconocimiento de la ley, la intención de evitar trámites burocráticos o el propósito de ahorrar en costes.
En general, vamos a hablar de actividades, obras que alteran la estructura de una propiedad o el uso del suelo, sin estar amparadas por la legalidad.
Impactos en el vecindario
En materia de molestias e impacto real en la vida diaria de los vecinos de una obra ilegal, estos trabajos pueden perfectamente generar impactos negativos muy diversos en el entorno comunitario. Primero y más importante, de seguridad, ya que alguna obras y construcciones no autorizadas muy posiblemente carezcan de las medidas de seguridad necesarias. Luego, a nivel ambiental, ya que, a menudo, estas obras afectan el entorno natural y lo alteran de tal forma que afecta a sus ecosistemas. La consecuencia son problemas de saneamiento o contaminación.
Por otra parte, hay que tener en cuenta la posible desvalorización de las propiedades cercanas. No siempre es así, pero si nos encontramos en un área con distintas edificaciones ilegales (nos ponemos en el peor de los casos), lógicamente el precio de los inmuebles puede verse afectado.
Todos estos factores, en su conjunto, desembocan en conflictos vecinales seguros. Hay tensiones visibles entre vecinos, ya que algunos se ven perjudicados en su calidad de vida frente a actividades ruidosas o invasivas procedente de una obra ilegal.
Normativas específicas en Asturias y España
La principal en España, el Decreto 1753/1964, de 11 de junio, por el que se dictan normas para evitar las construcciones clandestinas. Lo que estable, en resumen, sería que:
- Es obligatorio obtener permisos de construcción para cualquier obra que modifique la estructura de un edificio o el uso del suelo.
- Las normativas de Protección del Patrimonio Histórico y Cultural restringen ciertos tipos de obras en edificios catalogados.
- Las ordenanzas municipales determinan qué zonas son edificables y bajo qué condiciones se pueden llevar a cabo construcciones.
- Las sanciones varían dependiendo del tipo de infracción cometida, pudiendo ir desde multas hasta la demolición de las obras realizadas sin autorización.
Por su parte, en Oviedo y Asturias, la Ley 3/1987, de 8 de abril, reguladora de la disciplina urbanística marca la hoja de ruta a la hora regular y denunciar obras ilegales de vecinos o cualquier tipo de construcción fuera de la ley.
Identificación de una obra ilegal
Aunque parezca de Perogrullo, antes de denunciar obras ilegales de vecinos, hemos de identificar que, efectivamente, se tratan de obras ilegales. Para ello tenemos que reconocer las características de obras o construcciones no autorizadas, para así actuar adecuadamente ante situaciones de irregularidad.
Existen diversos signos que pueden indicar la realización de una obra ilegal, como horarios de trabajo inusuales, ruidos excesivos o uso de maquinaria sin justificación o, la más evidente, la falta de permisos que avale la obra. También si vemos alteraciones, cambios evidentes en estructuras existentes de un edificio, como ampliaciones no notificadas, deberemos verificar la legalidad de la obra.
Áreas protegidas y no edificables
Tener en cuenta que, en muchas localidades, existen espacios designados que no pueden ser objeto de construcción. Hablamos de parques y jardines públicos, zonas de protección medioambiental, espacios destinados a la conservación de la biodiversidad o terrenos que forman parte del patrimonio histórico o cultural.
La construcción en estos lugares, sin los debidos permisos, es una infracción clara de las normativas urbanísticas vigentes.
Verificación de permisos de construcción
Una de las maneras más efectivas de identificar una obra ilegal consiste en verificar si dispone de los permisos necesarios. Para ello, podemos:
- Consulta de documentación: Revisar si los permisos están disponibles en el lugar de la obra, ya que en la mayoría de los municipios es obligatorio exhibirlos.
- Contactar con el ayuntamiento: Visitar el departamento de urbanismo o contactar directamente con la administración local para confirmar la legalidad de la obra.
- Investigación en registros públicos: Consultar el registro de edificaciones del municipio para verificar si se han tramitado los permisos correspondientes.
Denunciar obras ilegales vecino: Marco legal y normativo
La regulación de las obras ilegales se fundamenta en un marco normativo que garantiza el orden en la construcción y el respeto a los derechos de los propietarios y vecinos. En este sentido, la Ley de Propiedad Horizontal se erige como la norma regulatoria principal de la convivencia en comunidades de propietarios. Una normativa que establece derechos y deberes para los propietarios en relación con las obras en los elementos comunes y en las propiedades privadas.
En materia de obras propiamente dichas en las comunidades, os destacamos algunos puntos concretos que la LPH determina en su contenido:
- Las obras que alteren la estética del edificio o modifiquen los elementos comunes necesitan la aprobación de la junta de propietarios.
- La Ley establece las reglas para la votación en la junta, donde ciertas obras pueden requerir una mayoría simple o una mayoría cualificada.
- Se pueden establecer limitaciones en los horarios de ejecución de obras, siempre que estén justificadas por el bienestar de la comunidad.
En el ámbito nacional, también tenemos ciertas leyes urbanísticas que contribuyen a regular todas las actividades relacionadas con la construcción y el desarrollo del suelo. Cada comunidad autónoma cuenta con su propia normativa adaptada a sus particularidades.
Sanciones por infracciones
Ya sabemos que las obras realizadas sin los permisos necesarios pueden acarrear consecuencias legales, es decir, sanciones que varían según la gravedad de la infracción y la normativa específica aplicable. Hablamos de multas económicas, órdenes de reintegro del estado del lugar o incluso acciones legales que pueden llevar a procesos judiciales en caso de resistencias a la orden de paralización de la obra.
Por lo tanto, el procedimiento para denunciar obras ilegales vecinos es necesario para proteger la legalidad y el bienestar de la comunidad.
Procedimiento para denunciar obras ilegales
Paso a paso para denunciar obras ilegales de vecinos, os diríamos que la recolección de pruebas es el primero a dar. Con ellas, las posibilidades de éxito de la denuncia son infinitamente mayores. Hay que observar y documentar adecuadamente la situación actual de la obra, tomar fotografías y grabar vídeos (los elementos visuales pueden ser clave) son pruebas y evidencias sólidas y contundentes sobre la ilegalidad de una construcción.
En la medida de lo posible, capturar imágenes que muestren el estado actual de la obra, la falta de permisos visibles y cualquier actividad que infrinja las normativas urbanas.
Documentación de permisos
Perfectamente podría ser este el primer paso del proceso. Verificar si la construcción cuenta con los permisos necesarios. Esto podemos demostrarlo yendo a solicitar copias de los permisos en el ayuntamiento de Oviedo o, en una última y menos fiable instancia, consultando a otros vecinos sobre si están al tanto de los permisos otorgados.
Consulta y estudio de normativas
Antes de presentar una denuncia por una obra ilegal en la comunidad, habremos de conocer bien las normativas urbanísticas y de propiedad horizontal que rigen (un abogado especializado solventará tal cuestión en pocos minutos).
Presentación de la denuncia
Toca ya, una vez recopiladas las pruebas y estudiadas las normativas, presentar la denuncia formalmente ante las autoridades competentes. La denuncia se puede presentar en varias instituciones, tales como:
- El ayuntamiento, específicamente en el departamento de urbanismo.
- La comunidad autónoma, en caso de que existan normativas regionales específicas.
- Plataformas digitales que algunas municipalidades habilitan para la recepción de denuncias.
Saber que la denuncia debe incluir información relevante para que las autoridades puedan proceder. Es decir, datos de la persona que denuncia (nombre, contacto), descripción detallada de la obra y su ubicación y las pruebas recopiladas.
Papel de la comunidad y sus órganos
Antes de optar por denunciar obras ilegales vecinos, saber que la comunidad de propietarios desempeña un rol imprescindible en la gestión y control de las obras dentro de su entorno, y que con organización y diálogo, se pueden evitar situaciones judiciales de este tipo.
Serán los órganos administrativos de la finca quienes deban velar por el cumplimiento de las normas y procedimientos que definen la actuación de todos los propietarios y de la propia comunidad como ente independiente.
Junta de propietarios y votaciones
Sabemos bien que es la junta de propietarios el órgano máximo de decisión en una comunidad. Si se detecta una obra que se considera ilegal, es en ese espacio y en ese momento cuando se debe actuar. Votar y tomar decisiones al respecto, y si se tienen que emprender acciones judiciales y denunciar una obra ilegal de un vecino, pues así será.
Desde la información y el conocimiento de causa de todos los propietarios, será más fácil tomar decisiones en torno a una delicada situación como la de una obra ilegal en la comunidad. La toma de decisiones puede requerir una mayoría según los estatutos de la comunidad.
Función del administrador de fincas
El administrador de fincas ha de supervisar cualquier obra que tenga lugar en la comunidad para que se cumpla la regulación. Le tocará informar a la comunidad sobre posibles irregularidades detectadas en el edificio, facilitar la recopilación de información necesaria sobre el estado de las obras ilegales y colaborar en la preparación de la denuncia y mantener un seguimiento del proceso.
En cuanto al presidente de la comunidad, como representante del resto de propietarios, deberá contribuir en la coordinación de las acciones pertinentes y comunicarse, si le toca, con algún vecino involucrado.
Conclusiones
La burocracia en la presentación de denuncias puede resultar desalentadora para los vecinos, pero si estamos efectivamente sufriendo las consecuencias de una obra ilegal en la comunidad, se deberán tomar cartas en el asunto.
La ayuda jurídica de un despacho o abogado especializado en materia inmobiliaria en Oviedo en estos procesos será incalculable para aumentar las posibilidades de éxito en la demanda.
Cualquier duda o asesoramiento en torno a cómo denunciar obras ilegales de vecinos, estamos a vuestra disposición en Jesús Martínez Junceda Abogados.
