En los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, los elementos comunes pertenecen a todos los propietarios y su uso, conservación y modificación están regulados por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el artículo 396 del Código Civil y el título constitutivo de cada comunidad.
Cuando un vecino acomete la modificación de elementos comunes sin la autorización de la junta —cerrar una terraza, abrir un hueco en la fachada o instalar un equipo de aire acondicionado sobre una zona común—, es habitual que surjan conflictos que terminan en los tribunales.
En nuestro despacho en Oviedo, asesoramos a comunidades de propietarios y a propietarios individuales de Oviedo y de toda Asturias que necesitan resolver disputas relacionadas con la alteración de elementos comunes: desde reclamar la reposición de un elemento común modificado sin permiso hasta defender una obra amparada por un acuerdo adoptado válidamente en junta.
La LPH distingue según el alcance de la obra. Las simples reparaciones urgentes y las obras de conservación necesarias para mantener el inmueble en condiciones de uso, habitabilidad y seguridad pueden ejecutarse sin acuerdo previo. En cambio, la modificación de elementos comunes que altera su configuración, su estética o su destino exige un acuerdo adoptado por la junta con la mayoría legalmente prevista:
| Actuación sobre el elemento común | ¿Requiere acuerdo de la junta? | Mayoría | Base legal |
|---|---|---|---|
| Reparaciones urgentes / conservación | No (gestión ordinaria) | — | Art. 10 LPH |
| Instalar aire acondicionado en zona común | Sí | Según afección (3/5 o unanimidad) | Arts. 17 LPH / 396 CC |
| Cerrar terraza o abrir hueco en fachada | Sí | Unanimidad / tres quintos | Arts. 7 y 17 LPH |
| Cambiar el destino de un elemento común | Sí | Unanimidad (modifica el título constitutivo) | Art. 17.6 LPH |
Son aquellas partes del edificio que pertenecen a todos los propietarios, como la fachada, tejados, patios interiores, portales, ascensores, escaleras, tuberías generales y zonas de recreo.
No, cualquier alteración en elementos comunes requiere autorización de la junta de propietarios, salvo pequeñas reparaciones que no afecten a terceros.
La comunidad puede exigir la reposición a su estado original y, en caso de negativa, acudir a los tribunales para que un juez ordene la demolición de la obra ilegal.
Depende del tipo de obra:
Unanimidad si supone una modificación sustancial de los elementos comunes.
Tres quintos de los propietarios para obras que afecten al uso del edificio.
Mayoría simple para reparaciones ordinarias o mejoras no esenciales.
Las necesarias para la conservación del inmueble, seguridad o accesibilidad, como la instalación de rampas para personas con movilidad reducida o arreglos urgentes en tejados y tuberías.
Si la obra es imprescindible para la seguridad, habitabilidad o accesibilidad del edificio, se puede solicitar autorización judicial para llevarla a cabo.
Solo si lo permite la comunidad y no afecta la estética del edificio. En caso contrario, se podría obligar a su retirada mediante una demanda.
Puede impugnar el uso indebido ante la junta de propietarios y, si no hay acuerdo, presentar una demanda para recuperar el espacio común.
Se puede impugnar el acuerdo comunitario si la obra afecta los derechos de los propietarios y no ha sido aprobada con la mayoría exigida por la ley.
Sí, es recomendable para garantizar que las actuaciones sean legales y para interponer reclamaciones en caso de obras no autorizadas o conflictos con la comunidad.
El artículo 396 del Código Civil es la norma que define qué es un elemento común en un edificio en régimen de propiedad horizontal. Según este precepto, cada piso o local lleva inherente un derecho de copropiedad sobre todos los elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble. El artículo 396 enumera, entre otros, el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas; los elementos estructurales —pilares, vigas, forjados y muros de carga—; las fachadas; el portal, las escaleras y los ascensores; las conducciones y canalizaciones de agua, gas, electricidad, calefacción o aire acondicionado; y las instalaciones de portero electrónico y demás sistemas que velan por la seguridad del edificio. Todos ellos son, por definición legal, indivisibles y de titularidad común, de modo que cualquier modificación de elementos que les afecte se rige por la Ley de Propiedad Horizontal y por el título constitutivo, nunca por la voluntad individual de un solo propietario.
Los elementos comunes son todas las partes del edificio que no pertenecen a un propietario en exclusiva, sino al conjunto de la comunidad. La ley distingue dos categorías:
En la práctica se consideran elementos comunes la fachada, los tejados y cubiertas, los patios interiores, el portal, los ascensores, las escaleras, las tuberías generales, las zonas de recreo y las canalizaciones de servicios como el agua o el aire acondicionado centralizado. Determinar si algo es o no un elemento común es el primer paso antes de plantear cualquier modificación de elementos, porque de ello depende la mayoría necesaria en la junta.
