Contrato de arras penitenciales y contrato de arras confirmatorias: ¿Son lo mismo?

Tabla de contenidos

Como nos llegan muchas consultas online y también telefónicas sobre esta cuestión, hemos querido elaborar un breve contenido sobre ello para ayudar a los usuarios a diferenciar el contrato de arras penitenciales del contrato de arras confirmatorias.

Os recordamos que el contrato de arras es una figura muy utilizada en la compraventa de inmuebles. Lo que ayuda a dejar constancia es del acuerdo tácito al que han llegado las dos partes para que ambas cumplan lo deliberado.

Existen dos tipos principales: arras penitenciales y arras confirmatorias. De ahí la confusión palpable en algunos usuarios. Pero no tiene mucha complicación, tranquilos/as. Es cierto que cada uno tiene características y consecuencias jurídicas distintas, pero obviamente ambos están muy relacionados, lo que facilita su entendimiento.

Mientras que las arras penitenciales permiten desistir del acuerdo con penalización, las confirmatorias actúan como un anticipo del precio y pueden implicar indemnizaciones por incumplimiento.

Ampliamos el contexto de ambos conceptos.

Contexto de los contratos de arras en la compraventa de inmuebles

Ya hemos dicho que el contrato de arras es una herramienta muy valiosa cuando nos disponemos a llevar a cabo cualquier tipo de transacción inmobiliaria. Lo definimos como el acuerdo previo a la firma definitiva de la compraventa, donde se establecen las condiciones y se garantiza el compromiso entre las partes.

Tanto el contrato de arras penitenciales como el contrato de arras confirmatorias buscan, como propósito principal, asegurar el acuerdo entre comprador y vendedor, brindando seguridad y confianza en la operación inmobiliaria.

En resumen:

  • Garantizar el compromiso de ambas partes en la operación de compraventa.
  • Establecer penalizaciones en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas.
  • Brindar seguridad jurídica a ambas partes durante el proceso de transacción.

En esta compraventa de inmuebles que se está produciendo, el contrato de arras penitenciales y el contrato de arras confirmatorias pretenden establecer las condiciones específicas de la operación, como precio, plazos y condiciones, además de proporcionar un marco legal que regule las obligaciones y responsabilidades de comprador y vendedor.

Tipos de contratos de arras

Hay que comprender bien los distintos tipos de contratos de arras que pueden utilizarse para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. ¿Los conocéis? Vamos a ver las principales características que definen al contrato de arras penitenciales y al contrato de arras confirmatorias, así como su regulación y diferencias clave.

Arras penitenciales

Permiten a las partes desistir del contrato sin causa justificada. Funcionan como garantía de cumplimiento de las obligaciones.

El contrato de arras penitenciales está regulado en el Código Civil, estableciendo las consecuencias del desistimiento por parte del comprador o del vendedor.

En caso de desistimiento por parte del vendedor, este debe devolver las arras duplicadas al comprador como compensación.

Arras confirmatorias

Actúan como un pago anticipado del precio final. Garantizan el cumplimiento del contrato de compraventa.

A diferencia de las arras penitenciales, el contrato de arras confirmatorias no permite el desistimiento sin consecuencias.

En caso de incumplimiento de alguna de las partes, las arras confirmatorias pueden dar lugar a la rescisión del contrato, con posibles indemnizaciones por daños y perjuicios.

Contrato de arras penitenciales y contrato de arras confirmatorias: Otras diferencias

Ya hemos visto que las arras penitenciales y las arras confirmatorias son dos tipos de contratos de arras con diferencias significativas en su propósito y consecuencias legales. Hay, por lo tanto, discrepancias para comprender mejor su aplicación en la compraventa de inmuebles:

Significado y finalidad

Las arras penitenciales permiten a las partes desistir del contrato, mientras que las arras confirmatorias actúan como anticipo del precio.

El propósito de las arras penitenciales es asegurar el cumplimiento del acuerdo con una penalización en caso de desistimiento, mientras que las arras confirmatorias son una garantía del cumplimiento del contrato.

Consecuencias jurídicas

En caso de desistimiento, el comprador pierde las arras entregadas en las arras penitenciales, mientras que en las confirmatorias, la parte perjudicada puede exigir cumplimiento o rescisión con indemnización por daños.

En caso de desistimiento, en las arras penitenciales, el desistimiento puede realizarse sin justificación, con la consiguiente pérdida de las arras. Por su parte, en las arras confirmatorias, el desistimiento implica un incumplimiento contractual, lo que puede derivar en indemnizaciones.

En caso de incumplimiento, la diferencia principal radica en que las arras penitenciales permiten la rescisión del contrato sin mayores consecuencias para la parte que desiste, salvo la pérdida de las arras, mientras que en el caso de las arras confirmatorias, el incumplimiento puede acarrear consecuencias más severas, como indemnizaciones por daños y perjuicios.

Regulación en el Código Civil

Las arras penitenciales están reguladas específicamente en el Código Civil, lo que establece ciertos requisitos para su aplicación.

Por otro lado, las arras confirmatorias no cuentan con una regulación expresa en el Código Civil, lo que les otorga una mayor flexibilidad en su aplicación, aunque ello implica la necesidad de especificar claramente su naturaleza en el contrato.

Estas diferencias entre el contrato de arras penitenciales y el contrato de arras confirmatorias deben considerarse cuidadosamente al momento de decidir qué tipo de contrato de arras utilizar en una transacción inmobiliaria, ya que determinarán las consecuencias legales en caso de desistimiento o incumplimiento por alguna de las partes.

Cuándo utilizar cada tipo de contrato de arras

Las arras penitenciales son adecuadas en situaciones donde exista cierta incertidumbre sobre la operación, sirviendo como mecanismo de seguridad para ambas partes. Algunos factores a considerar son:

  • Complejidad de la operación inmobiliaria.
  • Nivel de confianza entre comprador y vendedor.
  • Posibles obstáculos legales en la transacción.

Ejemplos prácticos

  • Compra de un inmueble con problemas legales previos.
  • Negociaciones prolongadas por diferencias en el precio.

Contextos apropiados para el uso de arras confirmatorias

Por su parte, las arras confirmatorias son ideales cuando las partes desean asegurar el compromiso de la operación con un pago anticipado del precio final. Algunos factores a considerar son:

  • Transacciones inmobiliarias seguras y claras.
  • Operaciones con plazos definidos y condiciones específicas.
  • Confianza mutua entre comprador y vendedor.

Ejemplos prácticos

  • Compraventa de terrenos con condiciones especiales.
  • Contratos de arrendamiento con opción a compra.

Importancia del asesoramiento jurídico profesional

No es porque lo digamos nosotros, abogados especializados en temas inmobiliarios, de arrendamientos y de Propiedad Horizontal, sino porque la realidad jurídica así lo aconseja: El asesoramiento jurídico profesional en asuntos de contratos de arras penitenciales y confirmatorias tranquiliza y garantiza una ejecución correcta de la operación.

Gracias a una redacción clara y detallada del contrato de arras, evitaremos interpretaciones erróneas que puedan generar conflictos entre las partes. Asegurarnos de que todas las cláusulas estén correctamente redactadas y acordadas por ambas partes.

Seguridad en las transacciones inmobiliarias

El asesoramiento sobre los términos y condiciones del contrato de arras proporciona una mayor seguridad a ambas partes, asegurando que se cumplan las obligaciones pactadas y se protejan los derechos de los involucrados en la operación inmobiliaria.

Vuestro abogado especializado os podrá orientar sobre los términos legales y las repercusiones de cada cláusula, minimizando los riesgos y asegurando la legalidad del acuerdo.

Por último, saber que la protección de los derechos de ambas partes en un contrato bien asesorado y redactado, permitirá anticipar posibles contingencias y establecer mecanismos para resolver posibles disputas de manera eficiente.

Regulación específica en diferentes Comunidades Autónomas

En Cataluña, la regulación sobre los contratos de arras presenta particularidades que es importante tener en cuenta. En esta Comunidad Autónoma, las arras se considerarán confirmatorias por defecto si no se especifica lo contrario en el contrato. Esto implica que, en ausencia de especificación expresa, las arras se entenderán como un pago anticipado del precio final de la compraventa.

Por otro lado, ante la necesidad de establecer arras penitenciales, hay que especificar claramente en el contrato esta condición. En caso de no hacerlo, se aplicará el principio de arras confirmatorias por defecto, lo que puede tener implicaciones en el desistimiento del contrato y en las consecuencias legales de un eventual incumplimiento por alguna de las partes.

Conclusiones

Ya conocemos las diferencias entre el contrato de arras penitenciales y el contrato de arras confirmatorias. Una herramienta que la mayoría de usuarios y empresas incorporan en sus operaciones inmobiliarias, con el único objetivo de establecer ciertas condiciones para el cumplimiento del acuerdo verbal alcanzado entre las partes.

Si tenéis dudas o necesitáis asesoramiento en una próxima operación inmobiliaria, contactar con el despacho y os ayudaremos encantados.

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Jesús Martínez Junceda

Colegiado núm. 7.012 ICAO
Abogado titular del despacho.
Miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Oviedo.
Ganador del Premio «Amadeu Maristany» de Oratoria, del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona.
Autor de diversos libros y publicaciones sobre diversas materias del Derecho y colaborador habitual en revistas de reconocido prestigio de su especialidad.

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Jesús Martínez Junceda

Colegiado núm. 7.012 ICAO
Abogado titular del despacho.
Miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Oviedo.
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