Hablar de condiciones de habitabilidad de una vivienda o local es hablar de un derecho que tenemos todos los españoles. Si bien la regulación detallada de la habitabilidad está transferida a las Comunidades Autónomas y, en parte, a los Ayuntamientos, recordad que todas se basan en principios comunes establecidos a nivel estatal, principalmente a través del Código Técnico de la Edificación (CTE).
Cualquier persona que resida en una vivienda en España ha de tener garantizado que tal construcción cumple con unos estándares mínimos de seguridad, salubridad y confort. Y denunciar cualquier problema o vicio de la construcción que haya. Ahora os detallaremos todos los aspectos obligatorios en materia de condiciones de habitabilidad recogidos en las normativas.
Si os surgen dudas o consultas en relación al contenido que os vamos a mostrar en este artículo, dejadnos un mensaje en los comentarios o contactar con Jesús Martínez Junceda Abogados.
Condiciones de habitabilidad: Documentación legal
Para que una vivienda sea considerada legalmente habitable, debe contar con la documentación administrativa que lo acredite: Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación, y la licencia de Segunda Ocupación o de Renovación.
Cédula de habitabilidad
Este documento, emitido por la Comunidad Autónoma (o el Ayuntamiento en algunos casos), certifica que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en la normativa vigente. Es imprescindible para dar de alta los suministros básicos.
Licencia de segunda ocupación o de renovación
Se exige tras un tiempo o después de reformas importantes, para verificar que la vivienda sigue cumpliendo con los requisitos.
Condiciones de habitabilidad: Diseño y espacio
Cuando nos referimos a condiciones de habitabilidad en una vivienda, entran en juego, y de forma notoria, las dimensiones del espacio. Sabemos que las propias normativas autonómicas establecen ya requisitos estrictos sobre estas dimensiones y el uso de los espacios destinados a estancias permanentes.
Por ejemplo, la superficie mínima útil que se exige por ley para la vivienda, generalmente se sitúa entre los 30 y los 45 metros cuadrados, (dependerá de cada región). Hay una distribución mínima, es decir que la vivienda debe contar, como mínimo, con una sala de estar-comedor, una cocina, un dormitorio y un baño completo, con unas dimensiones mínimas para cada uno.
Del mismo modo, las condiciones de habitabilidad mínimas exigen una altura libre mínima del suelo al techo, que suele ser de 2,50 metros en zonas habitables.
Ventilación e iluminación
Todas las estancias principales (dormitorios, sala de estar) deben tener acceso a luz y ventilación natural a través de ventanas que den a la calle o a un patio de manzana o interior con las dimensiones reglamentarias.
Por último, se prohíbe la habitabilidad de sótanos o locales que no cumplan con estas condiciones de diseño y salubridad (infraviviendas).
Condiciones de salubridad y confort
Estas condiciones de habitabilidad ayudan a construir un ambiente interior saludable y un uso confortable de la vivienda.
Higiene y estanqueidad (HS)
La vivienda debe proteger a sus ocupantes de la humedad, la presencia de agua y la exposición a elementos contaminantes o insalubres. La impermeabilización de fachadas, cubiertas y cimentación es obligatoria.
Salubridad de las instalaciones
La vivienda debe disponer de una red de agua potable adecuada, un sistema de evacuación de aguas residuales (saneamiento) y un sistema de ventilación que renueve el aire interior y evite la acumulación de contaminantes.
Ahorro de energía (HE)
La vivienda debe cumplir con requisitos de eficiencia energética que limiten la demanda de energía para calefacción y refrigeración (buen aislamiento) y que optimicen el rendimiento de las instalaciones térmicas.
Protección frente al ruido (HR)
Debe existir un aislamiento acústico adecuado para proteger a los ocupantes de ruidos exteriores e interiores (entre viviendas, de instalaciones, etc.).
Consecuencias de incumplir la habitabilidad
Si una vivienda no cumple con las condiciones de habitabilidad, no puede ser legalmente habitada o alquilada como vivienda habitual). Tampoco se pueden contratar los suministros básicos (electricidad, agua), además de que el inmueble puede ser declarado en situación de infravivienda o ruina por el Ayuntamiento.
Por ejemplo, en un contrato de arrendamiento, el incumplimiento grave de habitabilidad puede ser causa de resolución del contrato a favor del inquilino, con derecho a indemnización.
Si os surgen dudas sobre la habitabilidad de un inmueble en Asturias, nuestra recomendación es ir a consultar la normativa autonómica del Principado de Asturias sobre viviendas, que es la que marca las especificaciones exactas (dimensiones, dotaciones, etc.).
Normativa autonómica en Asturias
La normativa clave que establece las especificaciones exactas sobre las condiciones de habitabilidad (dimensiones, dotaciones, etc.) para las viviendas en el Principado de Asturias es el Decreto 73/2018, de 5 de diciembre, por el que se aprueban las normas de habitabilidad en viviendas y edificios destinados a viviendas en el Principado de Asturias.
Este decreto sustituye la antigua Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación por la Licencia Municipal de Uso, simplificando la tramitación, pero manteniendo y reforzando las exigencias técnicas.
A continuación, se presentamos un resumen de las condiciones de habitabilidad más reseñables, especialmente enfocadas en obra nueva o grandes intervenciones (la normativa asturiana pone un fuerte énfasis en la accesibilidad universal y la funcionalidad de los espacios):
Dimensiones mínimas de la vivienda y estancias
Aunque las dimensiones exactas varían según el programa (número de habitaciones), los requisitos mínimos son:
- Se establecen superficies mínimas obligatorias para que la vivienda sea considerada habitable (las normativas anteriores solían fijar este mínimo alrededor de 36 m2).
- La vivienda mínima debe constar, al menos, de un espacio de uso común (sala de estar-comedor), una cocina y una cámara higiénica (baño/aseo).
- La cocina debe ser una pieza con ventilación, equipada con fregadero y aparato de cocción (eléctrico o gas).
En cuanto a las condiciones de iluminación y salubridad, la normativa garantiza el bienestar y la eficiencia energética mediante estas exigencias:
| Elemento | Especificación Clave |
| Soleamiento | Al menos en una de las áreas de convivencia o privacidad (salón o dormitorio principal) deberá garantizarse la entrada de sol. Se prohíbe edificarse viviendas con todas las estancias orientadas únicamente al Norte. |
| Iluminación/Ventilación | Todas las áreas de convivencia y privacidad, así como las cocinas, deben disponer de iluminación natural por huecos a fachada o patio. |
| Tendedero | Toda vivienda debe tener resuelto el tendido y secado de ropa. Se permite ubicarlo en fachada, en espacio interior, o resolverlo mediante servicios comunes de lavandería/secado en el edificio (como dotación complementaria). |
| Instalaciones | Se exige dotación mínima de agua fría y caliente, saneamiento y sistema de ventilación permanente. |
Por último, mencionamos las dotaciones mínimas comunitarias. El decreto introduce requisitos para el edificio en su conjunto que buscan fomentar la sostenibilidad y la nueva movilidad.
Las plazas de los garajes y los viales de circulación deben tener mayores dimensiones para facilitar la maniobra de vehículos.
Se exige una dotación mínima para guardar bicicletas en el edificio, para así promover la movilidad sostenible. Al hilo, es obligatoria la dotación mínima para la recarga de vehículos eléctricos.
Se permite dotar a los edificios de espacios comunes para lavado y secado de ropa como alternativa al tendedero individual.
Conclusiones
La aplicación del Decreto 73/2018 se realiza principalmente para obra nueva, obras de intervención en vivienda ya existente que alteren su habitabilidad, y para los cambios de uso a vivienda. En el caso de viviendas muy antiguas sin reforma, suelen regirse por la normativa vigente en el momento de su construcción, aunque la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y las normas de seguridad del CTE siempre tienen prevalencia.
Hemos aprendido que las condiciones de habitabilidad de una vivienda son aquellas referidas a aspectos determinantes de una edificación/construcción, como el nivel de calidad, las técnicas empleadas, el sentido de los espacios, etc. Todo ello, como sabéis, amparado en un marco regulatorio muy variado, con decretos municipales y autonómicos involucrados.
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