Adquirir una vivienda es, para la mayoría de las personas, la más importante inversión de sus vidas. Hay que hacer muchas cuentas antes de elegir nuestro futuro hogar, por lo que una recomendación prioritaria es calcular los impuestos compra vivienda que vamos a tener que asumir.
En Asturias, como en el resto del país, existen varios impuestos obligatorios que deberemos tener en cuenta en nuestra planificación. Hablamos, por ejemplo, del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Queremos desde Jesús Martínez Junceda explicaros bien cada uno de ellos, como letrados especialistas en liquidación de impuestos en Oviedo y Asturias. Ofrecer una especie de guía sobre cómo calcular estos impuestos en situaciones reales. Para ello, vamos a incluir ejemplos como si comprásemos una vivienda valorada en 180.000 €, 250.000 € y 350.000 €.
Impuestos obligatorios en la compra de vivienda en Oviedo y Asturias
Como os hemos adelantado, vamos a desglosar los principales impuestos que se aplican durante este proceso.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano
A la hora de calcular impuestos compra vivienda, el primero o uno de los principales será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), tributo que debe abonarse en la compra de viviendas de segunda mano.
Se calcula sobre el precio de compra del inmueble y varía en función del porcentaje establecido por la comunidad autónoma.
Tipos aplicables según la comunidad autónoma
En Asturias, el tipo impositivo del ITP puede variar según la situación tributaria del comprador. Generalmente, dicho tipo se establece entre el 6% y el 10% del valor de la transacción. Para obtener el tipo exacto, es necesario consultar con la administración tributaria regional, ya que cada comunidad tiene su propio sistema fiscal.
Casos especiales y reducciones en Asturias
Existen casos en los que se pueden aplicar reducciones específicas en el ITP. Por ejemplo, en situaciones de adquisición de vivienda habitual y por parte de familias numerosas, se pueden obtener beneficios fiscales que hacen que el impuesto a pagar sea inferior al habitual.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en viviendas de obra nueva
El principal, diríamos. Cuando se compra una vivienda nueva, todos sabemos bien que el impuesto a abonar es el IVA, en lugar del ITP. Este impuesto se aplica sobre el precio de venta del inmueble y tiene un tipo general que se aplica en la mayoría de los casos.
El tipo general del IVA en la compra de viviendas de obra nueva es del 10%. Sin embargo, para las viviendas de protección oficial, el tipo se reduce al 4%.
Diferencias con el impuesto de transmisiones
El IVA se aplica únicamente a las viviendas nuevas, mientras que el ITP se paga en la compra de viviendas de segunda mano. Ambos no son acumulativos y tienen distintos regímenes fiscales.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Dentro del cálculo de los impuestos compra vivienda, el IAJD se hace efectivo en todas las transacciones que requieren escritura pública, tanto para la adquisición de viviendas nuevas como de segunda mano. Es otra de las obligaciones fiscales a tener en cuenta durante la compra.
El IAJD se calcula sobre el valor del inmueble y su tipo varía según la comunidad autónoma. En Asturias, este impuesto se sitúa en un rango que puede ir desde el 0.25% hasta el 1.5%, dependiendo de diferentes factores, como la naturaleza del inmueble.
Aplicación en escrituras notariales y registros
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es exigible en el momento de formalizar la escritura pública en el notario y también se debe abonar para la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Esto significa que es un gasto que forma parte del coste total de la transacción inmobiliaria.
Paso a paso en el proceso de compra venta de una vivienda
Es posible que sea uno de los procesos más complejos y determinantes que una persona o pareja va a tener que afrontar a lo largo de su vida: la compra de una vivienda.
Bien sabemos la mayoría que es un periodo de mucho estrés, mucho tiempo invertido, muchas conversaciones, diálogos, debate y cuyas decisiones a tomar tienen y tendrán repercusiones a lo largo de los años.
Una de esos pasos a debatir, pensar y tener muy claro es el calcular impuestos compra vivienda. Pero hay más.
☑️ Búsqueda y elección de la casa que quieres comprar
La primera etapa consiste en investigar y encontrar la vivienda final. Y es una etapa costosa y densa. Recomendamos en Jesús Martínez Junceda Abogados definir muy bien criterios esenciales como ubicación, tamaño, y, como no, presupuesto.
Lo normal es apoyarse en los muchos portales inmobiliarios que existen online hoy en día y también contactar con agencias para facilitarnos la búsqueda. Hablamos de mucha información que debemos saber procesar y tener bien organizada.
Entonces, llegará el momento de ponernos a visitar las propiedades que hayamos seleccionado. Es bueno visitar varias pero que estén también en distintas zonas para así tener una idea clara de lo que se desea. Como no, habrá que considerar factores como la proximidad a servicios, transportes y calidad del barrio, entre otros elementos, aunque estos los vemos como los más capitales.
☑️ Negociación y firma del contrato privado
Una vez seleccionada la propiedad (no hacemos referencia a tiempos porque cada caso es singular), nos adentramos en la fase de negociación. Casi siempre en una operación inmobiliaria, hay lugar para debatir el precio final.
Si el precio de salida de la compraventa no convence, podemos y debemos proponer un precio alternativo y discutir condiciones de la oferta. Por ejemplo, la fecha de entrega o la inclusión de ciertos muebles.
Si finalmente llegamos a un acuerdo satisfactorio, es habitual firmar un contrato privado de compraventa, que establece los términos acordados y puede requerir un depósito, normalmente entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda.
☑️ Gestión y cálculo de los impuestos y gastos asociados
Antes de formalizar la compra en notaría, saber muy bien qué impuestos nos toca pagar y qué otros gastos relacionados existen. Un abogado especializado en compraventas inmobiliarias como somos Jesús Martínez Junceda Abogados tendrá la información precisa, preparará la documentación y supervisará el correcto hacer en todo lo referente a la operación.
Cómo preparar la documentación para notaría y registro
Para vuestra información, los documentos habituales incluyen el contrato privado de compraventa, el DNI de ambas partes, y el recibo del ITP o IVA, según corresponda. También será necesario aportar la nota simple del Registro de la Propiedad, que acredita la situación jurídica del inmueble.
Pago y liquidación de impuestos
Al momento de la compra, se deben liquidar todos los impuestos correspondientes. En Asturias, por ejemplo, el ITP para viviendas de segunda mano y el IVA para nuevas deben ser calculados y pagados. Además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se aplica a la escritura, lo que implica que todas las obligaciones fiscales se cancelen en este proceso.
☑️ Formalización de la escritura pública en notaría
La formalización de la escritura se lleva a cabo en la notaría, donde se firman todos los documentos pertinentes. El notario revisa la documentación y se aseguran que las partes cumplen con los requisitos legales.
Ambas partes habrán de conservar una copia de la escritura para su revisión y registro futuro.
☑️ Inscripción en el Registro de la Propiedad
Finalizada la firma, el siguiente paso es la inscripción en el Registro de la Propiedad, trámite que otorga al comprador la seguridad jurídica de ser el nuevo propietario del inmueble.
Os avisamos que el proceso puede tardar varios días, pero es obligatorio para proteger los derechos sobre la propiedad adquirida. Se debe presentar la escritura y pagar la correspondiente tasa de inscripción.
☑️ Otros trámites y gestiones posteriores a la compra
Una vez completada la compra e inscripción, hay otros trámites que se deben llevar a cabo:
- Dar de alta los suministros básicos del inmueble, como agua, luz y gas.
- Informar a la comunidad de propietarios de la nueva titularidad.
- Recomendable actualizar el registro en el Catastro para reflejar los cambios en la titularidad y la situación del inmueble.
Calcular impuestos compra vivienda y otros gastos
Además de los impuestos asociados a una compraventa inmobiliaria, ¿Qué otros gastos nos va a tocar asumir 🤔?
Seguro, los gastos de notaría, registro y gestoría. Cantidades que variarán según el precio del inmueble y la complejidad del proceso, principalmente. Aunque hay que recordar que los honorarios de notaría están regulados por ley, por lo que los precios son generalmente estandarizados. Pero como decimos, el coste final puede fluctuar dependiendo del valor de la propiedad.
Como norma general, esperaríamos pagar entre 600 y 1.000 € por la formalización de la escritura de compraventa.
El registro de la propiedad (inscripción de la propiedad a nombre del nuevo propietario) también presenta un coste variable, que generalmente está entre 400 y 700 €.
Tasación y otros gastos asociados
Si se requiere una tasación del inmueble, ya sea por exigencias del banco o por otros motivos, el coste oscila entre 250 y 400 € aprox. Otros gastos adicionales pueden incluir la gestión de una gestoría, que puede variar entre 300 y 600 € dependiendo de las tarifas de cada profesional.
Cómo afecta el impuesto de actos jurídicos a la cuota total
El impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) es otro gasto a añadir. Este impuesto se aplica a la formalización de la escritura pública y su tasa varía según la comunidad autónoma, en el caso de Asturias, suele situarse entre el 0.25% y el 1.5%.
Hablamos de un impuesto que influye directamente en el coste total de la compraventa, dado que se añade al total de gastos ya mencionados.
Ejemplos prácticos de cálculo total de gastos y tributos
Para ilustrar cómo se llevan a cabo estos cálculos, presentamos 3 ejemplos prácticos basados en diferentes precios de viviendas.
Caso 1: compra vivienda de 180.000 €
- ITP (6%): 180,000 x 0.06 = 10,800 euros.
- Gastos de notaría: 800 euros.
- Registro: 500 euros.
- Gestoría: 400 euros.
- Tasación: 350 euros.
- Total de gastos: 10,800 + 800 + 500 + 400 + 350 = 13,850 euros.
Caso 2: compra vivienda de 250.000 €
- ITP (6%): 250,000 x 0.06 = 15,000 euros.
- Gastos de notaría: 900 euros.
- Registro: 600 euros.
- Gestoría: 500 euros.
- Tasación: 400 euros.
- Total de gastos: 15,000 + 900 + 600 + 500 + 400 = 17,400 euros.
Caso 3: compra vivienda de 350.000 €
- ITP (6%): 350,000 x 0.06 = 21,000 euros.
- Gastos de notaría: 1,000 euros.
- Registro: 700 euros.
- Gestoría: 600 euros.
- Tasación: 400 euros.
- Total de gastos: 21,000 + 1,000 + 700 + 600 + 400 = 23,700 euros.
Particularidades fiscales en Asturias
Asturias cuenta con bonos y deducciones en ciertos casos que pueden ser de gran ayuda para los compradores. Por ejemplo, las tasas del ITP son más bajas para ciertos colectivos, como familias numerosas o jóvenes adquirentes, algo que también ocurre en otras comunidades y que es una práctica común (lo que sí pueden diferir son las cantidades y porcentajes de esas deducciones).
Casos prácticos y ejemplos locales
Para entender mejor las diferencias fiscales en Asturias respecto a las comunidades cercanas, se pueden considerar ejemplos específicos:
Ejemplo 1
Un comprador de vivienda de segunda mano en Asturias podría enfrentar un ITP de alrededor del 7%. Sin embargo, en comunidades vecinas como Cantabria, este impuesto podría ser del 8% o incluso del 9%.
Ejemplo 2
En la compra de una vivienda de obra nueva, un comprador en Asturias pagaría un IVA del 10%, mientras que en Galicia se mantiene el mismo tipo impositivo pero puede haber diferencias en gastos asociados que encarecen la operación.
Ejemplo 3
Para una vivienda protegida, un comprador asturiano podría disfrutar de una reducción en el ITP, siendo esta una ventaja competitiva frente a vecinos del País Vasco, donde las tarifas suelen ser más altas.
Recomendaciones legales para evitar sanciones y problemas futuros
Vamos con algunas recomendaciones para cumplir con todas nuestras obligaciones fiscales y legales cuando calculamos los impuestos en la compra de una vivienda:
- Guardar toda la documentación relacionada con la compra, como contratos, recibos de pago de impuestos y escrituras, para futuras referencias.
- Revisar con un abogado los documentos antes de la firma, asegurando que todo esté correcto y no existan cláusulas perjudiciales.
- Informar a la gestoría o abogado sobre cualquier cambio en la situación personal que pueda afectar a la compra, como variaciones en el estado civil o en la situación económica.
Conclusiones
Muchas cosas se nos van a acumular en la cabeza y en las manos cuando nos adentremos en el estresante proceso de adquirir una vivienda en propiedad. Las prácticas que os hemos descrito sabemos que seguro os ayudarán a tener el proceso de compra bien atado para vuestra tranquilidad.
Lo primero, los impuestos y gastos. Cuando nos pongamos a calcular impuestos compra vivienda, seguro que tendremos que asumir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Según las circunstancias de la compraventa, habrá más gastos que asumir.
Por ello recomendamos ir de la mano de un abogado especializado en compraventas inmobiliarias como somos Jesús Martínez Junceda Abogados. Hay que tener toda la documentación, requisitos y obligaciones claras, bien calculadas, para así hacer frente a la operación sin sobresaltos.
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