Cuando me enfrento a un recurso en la Audiencia Provincial de Asturias, suelo recordar que en el derecho, como en la vida, las apariencias engañan y los detalles técnicos ganan pleitos. No es extraño que, en mi práctica diaria en Oviedo, me encuentre con compradores que, tras desembolsar una señal importante, ven cómo su sueño de adquirir una vivienda se convierte en una pesadilla burocrática porque la finca no está «limpia» jurídicamente. El problema surge cuando la parte vendedora intenta lavarse las manos alegando que el inmueble es apto para la venta, ignorando que la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad no es un capricho administrativo, sino un requisito de seguridad que las entidades bancarias de Asturias exigen para soltar el dinero de la hipoteca.
Desde mi perspectiva profesional, la clave reside en entender que el vendedor no solo debe «entregar la cosa», sino hacerlo en un estado que permita su transmisión efectiva. Si existe una discordancia flagrante entre lo que dice el Registro y lo que consta en el Catastro, el proceso de tasación se paraliza. Aquí entra en juego el Art. 1258 del Código Civil, que nos recuerda que los contratos obligan no solo a lo pactado, sino a todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe. En una compraventa de vivienda en Oviedo, la buena fe dicta que el vendedor debe mantener la situación registral regularizada para que el comprador pueda financiarse. Al final, si el banco dice «no» por culpa de un lío de papeles del vendedor, no podemos pretender que el comprador sea quien pague los platos rotos (o pierda las arras).
La jurisprudencia asturiana es bastante clara al respecto y suele alejarse de interpretaciones excesivamente formalistas. Como bien señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección Séptima) n.º 310/2024, no es estrictamente necesario presentar un certificado bancario de denegación si la realidad del bloqueo ha sido comunicada de forma efectiva a través de mediadores inmobiliarios. Lo realmente relevante es que el vendedor tenga conocimiento de que el préstamo ha sido denegado por causas ajenas a la solvencia del comprador. En mi opinión, intentar penalizar a un comprador porque no trajo el papel exacto de la oficina bancaria es como enfadarse con quien avisa de un incendio porque no lo hizo por escrito; lo importante es que el fuego (o el defecto jurídico) está ahí.
Un punto que suele generar mucha fricción en los juzgados de Asturias es el famoso «uso del comercio» sobre la cancelación de cargas en el acto de la escritura. Es cierto que, normalmente, una hipoteca o un embargo se cancelan con el dinero que el comprador entrega en la notaría. Pero, ¡cuidado!, este argumento decae cuando la propia existencia de esa carga —como un embargo administrativo— es precisamente lo que impide al comprador obtener la financiación para pagar el precio. Entramos en un círculo vicioso: el comprador no paga porque el banco no le da el dinero, y el banco no le da el dinero porque hay un embargo que el vendedor no quita. El Art. 1461 del Código Civil impone la obligación de entrega libre de cargas, y no se puede pretender que el comprador soporte el riesgo de un vendedor que no ha hecho sus deberes previos de saneamiento.
En estos casos, suelo aplicar la doctrina de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección Séptima) n.º 28/2020, que establece que si la falta de otorgamiento de la escritura se debe a vicios o defectos de la vivienda que imposibilitan la financiación en las condiciones pactadas, la responsabilidad es del vendedor. Ya no estamos ante un simple retraso, sino ante un incumplimiento que frustra el fin del contrato. Personalmente, me parece fascinante cómo algunos vendedores intentan aferrarse a la «falta de voluntad rebelde» para no devolver el dinero. Por suerte, el Tribunal Supremo y nuestras audiencias han superado ese criterio subjetivista para abrazar el del incumplimiento objetivo. Si el plazo vence y la finca no está en condiciones, el contrato se rompe, y punto.
Además, no podemos olvidar la doctrina del acto inútil. ¿Para qué voy a obligar a mi cliente a ir a una notaría en el centro de Oviedo, gastar tiempo y dinero, para firmar algo que sabemos que es imposible de otorgar porque el vendedor no ha levantado las cargas o arreglado el Catastro?. Sería una pantomima procesal. La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección Quinta) n.º 92/2019 refuerza esta idea: si la financiación no se obtiene porque el vendedor no aportó la documentación necesaria sobre la propiedad, la culpa es suya. Es una cuestión de lógica aplastante y de aplicar correctamente el Art. 217 de la LEC sobre la carga de la prueba; el vendedor, que es quien tiene la facilidad probatoria sobre su propio inmueble, debe demostrar que este era plenamente «hipotecable».
Al final del día, cuando un contrato de arras se frustra por la desidia del vendedor, lo justo es que el comprador recupere su inversión. Según el Art. 1454 del Código Civil, la pérdida de las arras solo es aceptable si el que desiste lo hace por su propia responsabilidad. Permitir que un vendedor retenga el dinero después de haber bloqueado la operación con sus deudas o sus errores registrales sería validar un enriquecimiento injusto. En mi práctica jurídica, siempre defiendo que el derecho debe proteger al que actúa de buena fe y penalizar a quien pretende beneficiarse de su propia torpeza administrativa. Si el contrato se resuelve por causa imputable al vendedor, lo mínimo es la devolución de lo entregado, y lo legal es exigir la duplicidad de esas arras como compensación por el tiempo y las oportunidades perdidas.
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